本年国庆中秋假期期间，南京新房成交量相较同比下滑了11% ，不过比前年却增长了15% ，在这一冷热相互交织的数据的背后 ，折射出楼市分化越发加剧的真实状况。一边是核心区域楼盘热销金额过亿 ，另一边是远郊项目门可罗雀 ，市场的真实温度到底是怎样的呢？

假期数据同比下滑背后的三重原因

南京网上房地产所呈现的数据表明，在今年双节假期期间，新房认购以及成交的数量总共是1095套，相较于2024年同一时期的1224套，下降了11%。麟评居住大数据研究院的高级分析师关荣雪明确指出，出游热潮形成分流乃是导致这种情况的直接缘由，由于在假期当中大量居民选择外出旅行，所以线下看房的行为自然而然地减少了。

相比2023年的数据，增长了15%，这透露出不太一样的信号。关荣雪觉得这表明南京的购房需求还是较为充足的，只不过释放的力量不够，市场处在慢慢修复的状态。需求并没有消失，而是被好些因素暂时给抑制住了。

政策边际效应递减引发观望情绪

眺远营销咨询董事长高承远剖析指出，销量出现下滑，其最为关键的原因在于需求“预先就已被过度消耗掉了”，自去年国庆假期来临之前起始，南京频繁地颁布实施相关政策从而催生造就了热烈销售的时期阶段，到了今年假期反倒进入到了冷淡平静起来的时期阶段，这属于市场自身节奏的自然而然的一种调整变化。

去年，当“认房不认贷”刚刚落地之际，那些积压需求一下子就爆发开来，致使基数变得偏高。有个叫高承远的人表示，今年的时候，政策的边际效应出现了递减的情况，买家的观望情绪又再次抬头，才使得数字回落了。购房者现如今不再盲目地进入市场，而是变得更加理性地去权衡了。

楼盘促销力度加大但效果分化明显

假期之前，南京存在已向外推出特惠房源跟专属优惠的六十个新建商品住房项目，江北新区的通宇尊悦府每日有一套特价房进行以极短时间快速售出的活动，鼓楼区的映象星潮推出三人凑够人数成团即可享受百分之一置业优惠的举措，栖霞区的翡翠天域有额外百分之一优惠并且赠送家电礼包。

华发股份南京区域的项目负责人透露，假期所取得的业绩，基本上能够抵得上9月这一整个月份的成绩，9月该公司南京项目达成了6.05亿元的销售额，假期的促销所产生的效果是十分显著的，然而从整体的情况去进行观察，热销的情况主要是集中在少数的优质项目之上的。

热点楼盘成交亮眼与多数项目平淡并存

假期期间，中海江南玖序有90组人到访，其中成交了8套，其销售金额为1.5亿元。在江北核心区，江韵瑧悦在8天的时间段内共卖掉20套房，销售额达到了8000万元。在江宁上坊，金茂晓棠即使是假期阶段，也卖掉了超过30套房，并且郊区那些价格低廉的项目一样表现出良好不凡的成绩。

有一位中介人士，他不愿透露自己的姓名，由他提供的成交排行数据表明，成交套数处于4套以下的项目，其占比数量并不小，并且存在不少项目，仅仅只成交了1套。这位人士还讲，在“双节”期间，他带领去看房的客户有7组，然而最终成交的只有1组，这种表现，相较于今年年初而言，是不如的。

冷热不均导致整体数据失真

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表明，河西、南部新城等核心板块呈现热销态势，而六合、溧水等远郊板块却遭遇遇冷情况，二者同时存在，这般冷热不均衡的状况极易致使整体数据出现失真现象，因为在分化格局里，平均数难以用来代表真实的市场状况。

有做新房代理的人讲，带去看房的客户有13组，然而只有2组购买，大部分客户处于观望状态，期望后续的政策以及价格能更优惠。2024年假期时有秋季房展会的同时还有1%的额外补贴，今年同类促销活动提前到了9月中旬，部分需求已然提前被释放了。

公积金政策调整意在稳定预期

今年6月30号，南京住房公积金管理中心发文通知了，要去扩大异地贷款的范围，还要放宽异地购房提取公积金的条件。关荣雪进行了分析，她说贷款额度不够，首付压力太大，这种情况阻碍了购房的意愿，要是能够提升公积金的贷款额度，那就可以直接降低购房的门槛，从而释放购房需求了。

柏文喜觉得公积金作出调整，对降低月供的门槛颇具帮助之处，能够释放刚需以及改善型的购买力，让“银十”以及四季度的成交稳住情形。在苏州、合肥等地，已经把单人公积金最高能够贷款的额度提升到80万，甚至提升到90万，南京要是不进行跟进，可能会致使人才出现外流情况。

高承远称，政策调整选在此时是全年稳增长行进到“最后一公里”，且第三季度数据已出炉，其信号意义要大于实际额度。南京商品房库存去化周期处于三个月以内时间以内时，板块产生十分严重的分化状况，主城四区的整体态势相对比较健康，禄口桥北等地区去库存压力远超合理区间范围，存在房价调控持续调控的压力，远郊的不动产项目即便降价也难以实现销售。多位深入研究市场的分析人士提出建议，针对南京郊区库存较高的区域采取“一区一策”的精准策略，给予占房产交易总额更高的比例的购房补贴或者契税返还，把保障楼房交付的资金提前到预售以前的环节，从根源上修复民营企业的信用状况，才能够在民众购房心理层面增强购房人的信心。

倘若你在本年度存有购房打算，目睹当下分化的市场以及持续颁布的政策，会抉择此刻买入还是持续观望呢？欢迎于评论区分享你的见解，点赞并转发以使更多朋友参与探讨。